Wer erstellt Wertgutachten für Immobilien?
Beim Kauf und Verkauf von Immobilien werden immer noch gravierende Fehler gemacht. Entweder zahlt der Käufer zu viel oder der Verkäufer verlangt zu wenig. Das muss nicht sein. Denn ein Gutachten von einem Immobiliensachverständigen ist im Vergleich zu dem Betrag, um den sich schnell verschätzt wird, sehr gering. Jetzt Wertgutachten für Immobilien erstellen und viel Geld sparen!
Die Immobilienbewertung findet in verschiedensten Bereichen der Immobilienwirtschaft seine Anwendung. Man spricht auch von einer Ermittlung des Verkehrswertes von bebauten u. unbebauten Grundstücken. Wer den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt feststellen muss, kommt an einer Immobilienbewertung nicht drum rum. Abhängig von der Objektart u. dem Bewertungsziel werden verschiedene Abläufe durchlaufen, um den Verkehrswert einer Immobilie entsprechend zu ermitteln. Da die Feststellung des Verkehrswertes einer Immobilie ein umfangreiches sowie komplexes Thema darstellt, übernehmen das in der Immobilienwirtschaft meist Sachverständige, weil hier ein tiefer Markteinblick, Erfahrung & spezielle mathematische Verfahren notwendig sind.
Wann findet eine übliche Immobilienbewertung statt?
In erster Linie wird ein Gutachter bei einem Verkauf oder Kauf zu Rate gezogen. Aber auch bei rechtlichen Auseinandersetzungen, Beleihungen, Versicherungen oder einer Bilanzierung ist eine Immobilienbewertung notwendig.
Verkehrswert von Immobilien ermitteln
Rechtlich gesehen kann jeder den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Da die Verfahren sehr komplex sind u. viel Marktbezug & Erfahrung nötig ist, sollte man jedoch ein Wertgutachten für Immobilien von einem öffentlich bestellten & vereidigten Sachverständigen, wie das auch bei offiziellen Stellen die Regel ist, in Auftrag geben.
Ein Sachverständiger ist in Deutschland kein offiziell geschützter Begriff. In seinem Fachbereich zeichnet er sich überdurchschnittliche Sachkenntnisse aus. In Deutschland gibt es momentan keine anerkannten Ausbildungsstellen zum Bewertungssachverständigen. Ein steigender Bedarf lässt jedoch Hochschulen mit Aufbaustudiengängen reagieren.
Offizielle Stellen wie z.B. die Industrie- & Handelskammer sowie die Kammer von Ingenieuren u. Architekten sind dazu autorisiert den Titel eines »öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken« nach § 36 Gewerbeordnung zu vergeben. Wird ein Bewertungssachverständiger zu Wertermittlung herangezogen, verpflichtet sich dieser zu persönlicher und eigenständiger Leistung. Die Mitwirkung von Experten und weiteren Assistenzkräften muss der Auftraggeber absegnen. Ein Wertgutachten erfordert, neben dem besonderen Sachverstand des Sachverständigen, ein hohes Maß an Objektivität, Unabhängigkeit u. Unparteilichkeit.
Abgesehen von den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gibt es noch die Möglichkeit sich zu einem zertifizierten Immobilien-Sachverständigen weiterzubilden.
Die gängigste Durchführung bei der Renditebetrachtung & bei der Verkehrswertermittlung von vermieteten Objekten ist das Ertragswertverfahren. Aber auch bewerte internationale Abläufe gewinnen in Deutschland immer mehr an Bedeutung.
Gerade bei der Modernisierung bestehender Objekte stellt sich häufig die Frage, ob sich eine Investition lohnt und in wie weit sie sich auf den Wert des Objektes auswirkt. Steht eine Investition in eine Modernisierung in einem guten Verhältnis zur Wertsteigerung? Solche und andere Fragen beantwortet eine gut durchgeführte Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien.
Große Liegenschaften erfordern eine genaue Objektanalyse. Dabei entwickelt der Sachverständige Verwertungskonzepte, bei dem eines bei der Bewerbung zum Verkauf des Objektes, in Abstimmung mit dem Auftraggeber herausgestellt wird.
Eine solche Objektanalyse ist ein Teil des Bewertungsprozesses einer Immobilie. Sie dient erster Linie natürlich der Bewertung der Immobilie u. folglich kann der Preisansatz überprüft werden. Zudem ist sie zielgruppenorientiert. Denn verschiedene Zielgruppen bedeuten verschiedene Preisvorstellungen. Hier ist also zu beachten, dass der Verkehrswert nach Wertermittlungsverordnung nicht den Maßstab für eine Preisbildung darstellt. Denn diese leitet sich von der besonderen Interessenlage des Interessenten ab.
Die Hauptnutzungsarten Wohnen und Gewerbe zeigen auf dem deutschen Immobilienmarkt ein hohes Maß an Individualität. Eine Wertermittlung wird durch verschiedenste Indikatoren beeinflusst. Beispielsweise ein größerer Betrachtungszeitraum des Objektes, welcher sich aus einer langen Lebensdauer ableitet sowie verschiedenste Objektarten im Wohn- und Gewerbesektor können eine Immobilienbewertung bedeutend erschweren. Abhängig vom Objekttyp und der speziellen Begebenheiten werden unterschiedliche Verfahren verwendet, die besonders geeignet sind.
Die Begriffe Wert u. Preis und deren Unterscheidung sind bei der Ermittlung des Verkehrswerts wesentlich. Denn der Wert einer Immobilie leitet sich keinesfalls aus dem gezahlten Preis des jeweiligen Objektes ab. Im Einzelfall entsteht der Wert aus Angebot und Nachfrage. Außerdem spielen auch subjektive Faktoren, wie die persönliche Werteinschätzung des Käufers sowie des Verkäufers eine Rolle. Der eigentliche Wert einer Immobilie ist eine feste Größe, welcher sich aus einer Vielzahl von Preisen entwickelt. Der Verkehrswert wird also durch objektive Wertbegriffe u. einer klaren Einordnung am Markt ermittelt.
Die Verkehrswertermittlung wird einheitlich vom Gesetzgeber im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Dort wird der Verkehrswert in § 194 wie folgt definiert:
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Oder kurz: Der Verkehrswert ist der Kaufpreis, welcher zum vereinbarten Stichtag normalerweise zu erzielen ist. Durch die Immobilienbewertung wird der tatsächliche Wert einer Immobilie ermittelt.
Letztlich ist es eine Preisprognose, wie der Markt auf diese Immobilie reagieren wird – selbstverständlich begründet abgeleitet und nachvollziehbar dargestellt –, basierend auf dem aktuellen Verhältnis von Angebot zu Nachfrage.
Die strukturellen Besonderheiten einer Immobilie im Vergleich zu alternativen Kapitalanlagen zeigen:
- hohe Transaktionskosten
- anfallenden Bewirtschaftungskosten
- geringer Fungibilität (Möglichkeit, eine Geldanlage in eine andere Investitionsform zu wandeln)
Im Vergleich zu anderen Anlageformen ist ein Immobilienerwerb mit hohen Bewirtschaftungs- und Grunderwerbsnebenkosten verbunden. Solch eine Investition wird zudem noch langfristig getroffen und bedarf einer Reihe von rechtlichen Anforderungen. Die geforderte Transparenz am deutschen Immobilienmarkt wird jedoch noch immer durch private Teilnehmer sowie selbsternannte Immobilienprofis erschwert. Verschiedene Aspekte, wie z.B. Wirtschaftskraft, Bevölkerungsrückgang, Standort und Attraktivität von Immobilien wirken sich stets auf den deutschen Immobilienmarkt aus. Nur wenn ein Immobilienkauf unter objektiven Gesichtspunkten sowie einer realistischen Markteinschätzung erfolgt, kann solch eine langfristige Investition eine sichere Kapitalanlage darstellen.
Man muss hier unbedingt festhalten, dass es sehr unverantwortlich sein kann, in eine Immobilie im Wert von z.T. weit über 100.000.- € zu investieren und vorher nicht einmal wenige hundert Euro für deren Prüfung & Einschätzung ausgibt. Wenn man sich nur um 1% im Wert verschätzt oder etwas übersieht, hat sich ein Gutachten schon gelohnt. Erfahrungsgemäß verschätzen sich die meisten Käufer und Verkäufer um erheblich mehr als 1%. Meistens sind es eher um die 10 – 20%. Ein Wertgutachten für Immobilien ist die Alternative.
Abschließend ist zu sagen, dass eine Kapitalanlage in Immobilien immer Risiken birgt. Eine objektive Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen ist jedoch die beste Art sich vor einer Fehlinvestition zu schützen.
