lukrative Rendite bei Immobilien berechnen
Viele Menschen, vielleicht auch Sie, stellen sich die Frage, wie lege ich mein Geld am besten an, um eine lukrative Rendite (Zinsen) zu erzielen.
Damit Sparbüchern, Festgeldanlagen oder auch Tagesgeldanalgen keine Zinsausschüttungen mehr zu erzielen sind, steht die Überlegung im Raum, sich eine Immobilie als Wertanlage zu kaufen.
Diese Anlageform verspricht bei Beachtung aller Indikatoren eine Rendite von 4 bis 6 Prozent.
Ob diese Prozentzahlen auch der Realität entsprechen, kann sich mit Hilfe folgender Tipps und Ratschläge der misshome – Immobiliensuche für Dresden und Umgebung ein realistisches Bild verschaffen.
Eine gute Rendite drückt den jährlichen Gewinn in Prozent aus, den das eingesetzte Geld erwirtschaftet. Eine Immobilie lässt sich dadurch besser mit weiteren Kapitalanlagen, aber auch mit anderen Immobilien vergleichen – egal ob Studentenwohnheim oder Einfamilienhaus.
Eine Rendite-Berechnung ist auch bei der zur Eigennutzung gedachten Immobilie möglich, aber durch die Subjektivität weniger sinnvoll.
Denn neben einer guten Rendite spielen dabei noch weitere Faktoren eine wichtige Rolle, zum Beispiel die Raumaufteilung für die Familie. Doch beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, ist eine gewisse Objektivität gefragt. Denn Sie kaufen auch keine Aktien, nur weil der Vorstand eines Unternehmens Ihnen sympathisch erscheint.
Die Berechnung einer Rendite soll Ihnen aufzeigen, was Sie prozentual in 10, 20 oder 30 Jahren durch Ihr eingesetztes Geld erwirtschaftet haben.
Anleger, gleichgültig ob Privatanleger oder institutionelle Anleger, wählen für ihre Anlageentscheidung bei einer Kapitalanlage im Regelfall die Rendite als wesentliches Anlagekriterium aus. Die Rendite übt als Preis hierbei unter anderem für die Kapitalgeber die wichtige Signalfunktion zur Lenkung des Kapitals zu den vorteilhaftesten Rendite/Risiko-Kombinationen aus.
Während jedoch hohe Preise eine Knappheit von Gütern und Dienstleistungen signalisieren,
üben Renditen eine reziproke Signalfunktion aus:
hohe Renditen signalisieren geringe Knappheit und hohes Risiko und umgekehrt. Das ist auf die den Renditen zugrunde liegenden Rechengrößen zurückzuführen.
Bei gegebenem Nominalzins ist die Wertpapierrendite einer Anleihe umso höher, je niedriger ihr Börsenkurs ist.
Ein niedriger Börsenkurs zeugt von geringer Knappheit. Bei Immobilien gelten die gleichen Regeln wie für Kapitalanlagen, denn hohe Mietrenditen signalisieren ein hohes Mietausfallrisiko und umgekehrt.
Wie wird die Rendite einer Immobilie beeinflusst?
Vereinfacht gesagt: Wir betrachten alles was Kosten verursacht und alles was Erträge einfährt. Dabei sind folgende Faktoren die wichtigsten:
- Kaufpreis
- Wertsteigerung
- Mieteinnahmen
- Erhaltungsaufwand
- Finanzierungskosten
- Steuern (Ersparnisse und Belastungen)
- Nutzungsdauer (Zeitraum bis zur geplanten Veräußerung)
- Kauf-Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notarhonorar)
Wie kann ich die Rendite bei Immobilien berechnen?
Hinterfragen Sie als Anleger immer kritisch, welche Immobilien-Rendite bei den Prozentwerten gemeint ist. Wir führen Ihnen im folgenden einige Formen auf:
- Brutto-Rendite: Erfassung von Kaufkosten und Erwerbsnebenkosten – Verwaltungs- und Instandhaltungskosten oder Steuern gehören nicht dazu
- Netto-Rendite: Verwaltungs- und Instandhaltungskosten werden abgesehen von Steuern abgezogen
250.000 Euro Kaufpreis plus 25.000 Euro Nebenkosten (= 275.0000 Euro Gesamtaufwand)
12.000 Euro Nettokaltmiete abzüglich 600 Euro für Verwaltung abzüglich 1.000 Euro für Instandhaltung (= 10.400 Euro Jahresreinertrag)
10.400 Euro Jahresreinertrag / 275.000 Euro Investitionskosten x 100 (= 3,78 Prozent Nettomietrendite)
- Eigenkapital-Rendite: Diese Rendite stellt die Finanzierungszinsen als laufenden Aufwand dar, während der verbleibende Ertrag ins Verhältnis zum Eigenkapital gestellt wird. Als Beispiel. Bei dem derzeitig geringen Zinsaufwand, erscheint die Eigenkapital-Rendite hoch. Dies ist jedoch immer nur als eine Momentaufnahme zu beurteilen, da Werte wie Tilgung und Wertsteigerung nicht betrachtet werden.
- Objekt-Rendite: Darunter versteht man die vollständige Erfassung der Einnahmen und Ausgaben, sowie alle Steuerzahlungen und -ersparnisse. Einzig die Finanzierungskosten werden nicht eingerechnet. In diesem Beispiel wird die Immobilie also vollständig mit Eigenkapital erworben. Hier lässt sich deutlich die tatsächliche Rendite des Immobilienobjektes erkennen – abhängig von Ort und Kunden variieren die Zinsen einer Finanzierung.
Warum man eine lange Anlagedauer berücksichtigen sollte
Voraussetzung für den Erwerb von Kapitalanlagen in Form von Immobilien, ist die lange Bindung. In der Regel beträgt diese mindestens 10 Jahre, denn die Erwerbsnebenkosten sind hoch. Und die hohen Kosten welche durch Steuern, Maklercourtage, Notar und Grundbucheintragung anfallen, müssen auch erstmal verdient werden. Allein die Grunderwerbssteuer liegt in einigen Bundesländern mittlerweile bei 6,5 Prozent. Dadurch können über 10 Prozent an Erwerbsnebenkosten zusammenkommen. Um alle Faktoren und Kosten mit einzubeziehen, bietet es sich an, die Rendite über einen längeren Zeitraum zu ermitteln. Gleichzeitig erhalten Sie dadurch eine Vergleichbarkeit mit anderen Kapitalanlagen, wie etwa Aktien und Anleihen.
Kalkulationen benötigen Marktkenntnisse
Wir wissen nun bereits, dass für die Berechnung der Immobilien-Rendite Langfristigkeit eine wichtige Rolle spielt. Doch aktuelle Marktkenntnisse sind ebenso wichtig, um realistisch kalkulieren zu können. Denn folgende Fragen sollten Sie sich stellen: Wie entwickeln sich die Mieteinahmen und der Wert der Immobilie? Und wie hoch wird der laufende Aufwand sein? Viele Immobilienverkäufer setzen dafür einfach jährlich 1 Prozent an, dies kann Ihnen je nach Lage schnell Gewinn bringen. Jedoch mit einer sehr ausgefallenen Immobile oder einer ungünstigen Lage, kann es passieren, dass Sie lange auf ein Plus warten. Ohne Marktkenntnisse, nützt Ihnen die beste Kalkulation nichts. Nur mit realistischen Zahlen, können Sie auch realistische Ergebnisse erwarten.
Eine Berechnungshilfe:
Bei Zahlung der 25-fachen Jahresnettomiete beim Immobilienkauf wird beim Verkauf wieder der 25-fache der vermuteten Jahresnettokaltmiete angesetzt.
Dabei verlaufen Miet- und Wertentwicklung meistens parallel.
Zwar bilden Eigentümergemeinschaften bereits eine Rücklage mit einem monatlichen Hausgeld, doch der Instandhaltungsaufwand wird meist zu gering kalkuliert.
Dabei kommt es gerade bei älteren Immobilien immer wieder zu Sonderumlagen.
Fazit:
Bevor Sie sich für den Kauf einer Immobilie als Ihre Kapitalanlage entscheiden, möchte sie misshome.de auf die wichtigsten Details, die es zu beachten gilt, hinweisen.
Planen Sie irgendwann den Verkauf Ihrer Immobilie, so sollten Sie bereits heute wissen, welche Faktoren die Wertentwicklung der Immobilie beeinflussen und ob absehbare Risiken bestehen.
Alle diese Punkte müssen vorab mit Hilfe eines aussagekräftigen Exposes geklärt werden.
Reicht dies nicht aus, ist der Verkäufer bzw. der Vermittler zu befragen. Er kann Ihnen mögliche Renditeerwartungen für die Immobilie nennen. Dabei erhält man wichtige Informationen darüber, wie realistisch die Berechnung anzunehmen ist und kann diese Zahlen mit den eigenen vergleichen.
